Hoje em dia, encontrar alguém que se disponha a ser fiador não é uma tarefa fácil. Agora, com medida do STJ (Supremo Tribunal de Justiça), que permite a penhora do bem de família dado por fiador em caso de inadimplência, isso pode se tornar ainda mais difícil. Outros recursos, como o caução e também o seguro-aluguel podem crescer no Estado, avalia o Creci-MS (Conselho Regional de Corretores de Imóveis).
Conforme o presidente do Creci-MS, Eli Rodrigues, a medida não deve impactar consideravelmente o mercado, pois o setor já trabalha com outras formas de garantir segurança ao dono da propriedade.
“Existem outras formas de proporcionar segurança ao proprietário em caso de inadimplência do locatário, como o seguro fiança, que é uma modalidade em que o locatário paga um seguro e a seguradora garante o pagamento dos aluguéis em caso de inadimplência, ou a utilização de outros ativos, ou capitalização que podem ser colocados como garantia no negócio, como alguns outros recursos que podem ser utilizados”, disse.
O seguro-aluguel, ou seguro-fiança, custa um aluguel e meio a cada ano. Em um orçamento realizado pela reportagem, em um contrato de R$ 1,5 mil por mês, por exemplo, somado ao valor dividido em 12 meses, o inquilino deverá pagar R$ 1,6 mil de seguro.
Dessa forma, o presidente do Creci-MS orienta que em cada contrato tanto o locatário quanto o inquilino busquem um corretor de imóveis para analisar a melhor opção de negócio.
“O corretor de imóveis é o profissional capacitado para orientar as partes interessadas na locação e proporcionar a segurança para o locador. Por isso, para cada negociação pode ser utilizada uma forma de negócio, sempre buscando a segurança e tranquilidade para ambas as partes”, explicou.
Aluguel e compra: negociação direta com o proprietário
A opção de negociação de imóvel direto com o dono pode ser uma opção mais barata para o inquilino que deseja o aluguel, porém é menos segura para o locatário. Em reportagem anterior, o Midiamax mostrou que enquanto a negociação direta traz economia, também pode trazer insegurança. Conforme o Secovi-MS (Sindicato da Habitação) disse na ocasião, a negociação direta, sem as garantias, pode acabar prejudicando ambos os lados.
“Geralmente, o acordo é feito entre conhecidos, amigos, que depois acabam virando inimigos. Cada um puxa a sardinha para o seu lado, enquanto a imobiliária faria a mediação desse conflito. É um conflito natural, são interesses antagônicos”, afirmou o presidente do sindicato, Marcos Netto.
Ele explicou que, geralmente, a negociação direta não conta com uma assessoria técnica e jurídica especializada, o que pode gerar insegurança e prejuízos. Para o inquilino, não há garantias, além de enfrentar problemas na hora de reajustar o aluguel e a falta de segurança jurídica que um bom contrato exige. “Essa insegurança afeta a família inteira, até porque se trata do lar daquelas pessoas”.
Para o especialista, dispensar uma intermediação é o ‘barato que sai caro'.
Entenda a decisão do STJ
A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça decidiu que é válida a penhora do bem de família de fiador dado em garantia em contrato de locação de imóvel, seja residencial ou comercial.
Com o julgamento feito em sede de recurso repetitivo, a discussão sobre o assunto foi pacificada e servirá de orientação para os tribunais do país.
“O fiador, no pleno exercício de seu direito de propriedade de usar, gozar e dispor da coisa (Código Civil, artigo 1.228), pode afiançar, por escrito (CC, artigo 819), o contrato de locação (residencial ou comercial), abrindo mão da impenhorabilidade do seu bem de família, por sua livre e espontânea vontade, no âmbito de sua autonomia privada, de sua autodeterminação”, afirmou o ministro Luis Felipe Salomão, relator dos recursos especiais analisados pela seção.
O magistrado explicou que a afetação do tema como repetitivo se deu pela necessidade de reanálise do precedente fixado no REsp 1.363.368 e do enunciado 549 da Súmula do STJ, segundo os quais é válida a penhora do bem de família de propriedade de fiador em contrato de locação.
