Acionistas da BRMalls, proprietária do Shopping Campo Grande, tentam dar início a uma discussão interna que visa a venda dos shoppings da companhia para fundos de investimento imobiliário. A estratégia, rechaçada até agora pelo conselho de administração e desconhecida por muitos lojistas, tem por objetivo valorizar em até 70% dos ativos da companhia.
A negociação veio a público nesta quarta-feira (24). Reportagem do Estadão Broadcast destacou que uma carta aberta ao conselho da BRMalls explicou a proposta. Ela tinha digitais da Aurora Capital, uma gestora de private equity com cerca de 5% das ações, e o Grupo Suno.
A empresa ainda fez um comunicado ao mercado sobre o tema, ao qual o Jornal Midiamax teve acesso. Nele, os autores da proposta apontam a baixa performance das ações da BRMalls na B3 (a Bolsa de São Paulo) em comparação com outras empresas, levando-as a elaborar um “plano concreto” para destravar valor por meio de alterações na estrutura de organização.
Em suma, a proposta tem três pilares: transferir ativos imobiliários da companhia para um fundo do setor, que tenha como cotista a própria BRMalls; transferência de cotas para acionistas e posterior listagem no mercado de capitais, a fim de buscar liquidez; e mudança do perfil da companhia, que passaria a ser uma empresa de administração imobiliária, prestando serviços de operação dos shoppings ao fundo.
A fórmula seria baseada em empresas como a Cyrela Comercial Proprieties, Gafisa e outras. A Suno seria gestora do novo fundo imobiliário.
A reportagem apurou que a proposta, discutida no corpo diretor da empresa, não chegou ainda nos clientes da BRMalls, isto é, os lojistas que alugam salas. No Shopping Campo Grande, muitos disseram desconhecer a negociação ou seus desdobramentos, optando por deixar a direção do complexo comercial se manifestar. Esta deixou o posicionamento para a BRMalls.
Proposta ‘não seria o melhor caminho’, afirma conselho de gestão
Apesar do entusiasmo dos acionistas, no comunicado ao mercado, ao BRMalls informou que “entende que a sua realização não seria o melhor caminho para criar valor aos atuais acionistas da Companhia”.
O conselho de administração, por sua vez, rebateu a proposta. Entre as alegações, indicou alienações e aquisições para qualificar o portfólio de shoppings, revitalizações, fortalecimentos e aceleração da transformação digital, que se tornou mais importante com a pandemia de coronavírus.
Em 2019, antes da pandemia, o BRMalls alegou que os frutos da estratégia já eram visíveis, com a recuperação operacional, recordes de dividendos e na cotação deações da companhia, entre outros fatores.
Defendendo ainda a necessidade de expertise e investimentos para manter a relevância e perenidade dos shoppings, o conselho sustentou a necessidade de uma “estrutura integrada”, com controle de ativos, forte balanço patrimonial e comercialização dos shoppings, por exemplo, a fim de maximizar valor a longo prazo.
Os controladores reforçaram acreditar no mercado de fundos imobiliários “como um complemento á sua estratégia principal”, adquirindo experiência no ramo ao longo de 10 anos. Ele incluiu a alienação de 7 shoppings, por quase R$ 700 milhões.
Contudo, levantaram questões que dificultariam levar o plano adiante, como o expressivo Imposto de Renda sobre ganho de capital e ITBI com a transferência de titularidades, restrições com a regulamento dos fundos imobiliários que impactariam dívidas existentes da companhia, uma base de acionistas que não se beneficia da isenção de impostos sobre dividendos e a perda de liquidez dos atuais acionistas –já que o volume de negociação das ações seria mais de 30 vezes superior ao dos principais fundos imobiliários de shoppings.
