A classe média popular vai dominar o mercado residencial brasileiro nos próximos anos, segundo recente estudo da MB Associados.
De acordo com as projeções da MB, a classe C, com renda familiar de três a dez salários mínimos, terá uma demanda habitacional potencial por 10,4 milhões de imóveis até 2016.
A demanda potencial, segundo o trabalho, é medida pelo número de novas famílias que surgem em cada classe, incluindo-se aí pessoas que partem para morar sozinhas, como um filho que sai de casa ou um divorciado.
A consultoria excluiu o déficit habitacional – condições precárias e coabitação, que atingem 7 milhões de famílias, 80% das quais nas classes D e E – do cálculo de demanda potencial.
As novas famílias vão buscar imóveis para morar, sejam novos, usados ou alugados. Sérgio Vale, economista da MB Associados, crê que grande parte da demanda potencial se direcione para a compra de imóveis novos, dada a rápida expansão do crédito imobiliário e o aquecimento desse mercado.
A demanda potencial da classe C é, inclusive, maior que a demanda potencial total de todas as classes, que é de 9,5 milhões até 2016. O fenômeno se explica pela migração prevista, para a classe C, de famílias das classes D e E, com a continuidade do processo de crescimento econômico e redução da pobreza.
Como as classes D e E vão diminuir, elas apresentarão uma demanda negativa de 2,4 milhões naquele período – isto é, essa será a redução do número de famílias nas duas classes mais pobres. Já o aumento do número de famílias das classe A e B (acima de dez mínimos) será de 1,6 milhão até 2016.
“O foco do setor nos próximos anos têm de ser a classe C, que é uma classe média, e não as classes mais baixas, D e E, que estão diminuindo”, diz Vale.
Os financiamentos residenciais no Brasil atingiram o pico histórico de quase 700 mil unidades em 2009, comparado a cerca de 250 mil em 2004. O maior salto foi nos financiamentos concedidos pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE),cujo volume financeiro subiu de R$ 2,2 bilhões em 2004 para R$ 30 bilhões naquele período. Os dados são do Banco Central e da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).
Mesmo com esse avanço, a participação do crédito habitacional brasileiro no PIB, de 3% em 2009, fica muito abaixo de países emergentes como México, China, Chile, Malásia e África do Sul, onde atinge respectivamente 9%, 10% e 14%, 30% e 34%.
Segundo a MB Associados, houve um aumento da participação do mercado de renda média, e de renda média baixa, na oferta de novos imóveis. Vale tem dados levantados pela incorporadora Cyrela, que mostram que a fatia do segmento “econômico”, no total de lançamentos de imóveis residenciais na Grande São Paulo, ampliou-se de 31% para 45% entre 2004 e 2009. No Rio de Janeiro, a categoria “econômica” saltou no mesmo período de 17% para 29% do total de lançamentos. Os imóveis econômicos são definidos como aqueles com preço entre R$ 1,9 mil e R$ 2,7 mil o metro quadrado.
PARA ENTENDER
Na direção oposta, classes D e E encolhem
A demanda habitacional potencial calculada pela MB Associados é o número de novas “famílias” que se formam, incluindo quem mora sozinho, mas excluindo o déficit habitacional.
A classe C terá uma demanda de 10 milhões de residências até 2016, e as classes D e E, que encolherão, terão queda de demanda de 2,4 milhões no período.
