Projetado para redefinir as relações entre credores e devedores no mercado imobiliário, Marco Temporal das Garantias (Lei Federal nº 14.711), implementado em novembro de 2023, trouxe mudanças significativas com implicações diretas para aqueles que adquiriram imóveis por meio de financiamentos em Mato Grosso do Sul.
Na prática, bancos poderão retomar bens em caso de inadimplência de forma muito mais fácil, sem a necessidade de acionar o poder judiciário. O que muitos não sabem, porém, é que a retomada de imóveis inadimplentes também entra na conta.
Para esclarecer a questão, o Jornal Midiamax entrou em contato com o advogado Alex Ales, especialista na área de Recuperação e Falência, que explica como a legislação “desburocratizou” a retomada de bem imóvel da posse de devedores, principalmente na questão da intimação.
“A intimação pode acontecer no imóvel e até por meios eletrônicos (e-mail, por exemplo). Isso tende a facilitar o trabalho dos tabeliães que precisam intimar o devedor antes da intimação por edital, caso o devedor não seja encontrado”, afirmou.
O advogado explica que a lei anterior, já previa essa possibilidade da retomada acontecer por via extrajudicial. “O credor já podia executar a alienação fiduciária em garantia, através da notificação extrajudicial perante o cartório de registro de imóveis com vistas a levar o imóvel a leilão extrajudicial”, explicou.
Uma das mudanças mais significativas introduzidas pela nova legislação é a definição clara de prazos para a retomada de imóveis em caso de inadimplência. Anteriormente, a falta de clareza nesse aspecto muitas vezes levava a disputas prolongadas entre credores e devedores, resultando em atrasos e incertezas para ambas as partes.
Com o Marco Temporal das Garantias, esses prazos foram definidos de forma mais precisa, proporcionando uma estrutura mais transparente e previsível para o processo de retomada.
Legislação agora permite mais de um imóvel como garantia
Além disso, incluiu a possibilidade de utilizar mecanismos de alienação fiduciária e outras formas de garantia para garantir o pagamento das dívidas, proporcionando aos credores uma maior segurança jurídica no processo de recuperação de crédito.
A nova lei do marco das garantias estabelece a possibilidade de que o mesmo imóvel seja usado em mais de um financiamento, em mais uma operação de crédito. “Isso facilita o crédito e diminui a taxa de juros”, afirma o advogado.
Desta forma, toda a regulamentação existente precisou ser redesenhada diante da possibilidade de mais credores, sempre colocando o cartório no centro das negociações para garantir a conformidade.
No entanto, é importante ressaltar que o Marco Temporal das Garantias não representa uma solução universal para todos os casos de inadimplência. Embora tenha introduzido importantes mudanças no sistema, ainda existem questões em aberto e desafios a serem enfrentados.
Relação entre as partes precisa ser clara e justa
Além disso, é fundamental que todas as partes envolvidas – credores, devedores e autoridades reguladoras – estejam cientes das implicações da nova legislação e trabalhem juntas para garantir que ela seja implementada de forma eficaz e justa.
Tais relações, porém, nem sempre parecem justas para as partes. É o que pensa o presidente do Ibedec (Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo – Seção Goiás), Wilson Cesar Rascovit.
Segundo o presidente da entidade, o novo marco temporal tem favorecido os bancos em detrimento dos mutuários, aumentando o risco de perda de propriedade em casos de inadimplência.
“Com a possibilidade do uso de mais de um imóvel como garantia para o financiamento, em caso de atraso nos pagamentos, ele será notificado e terá 15 dias para pagar. Caso não o faça, serão vencidas todas as alienações, se houverem três, vencem as três, aumentando os riscos do mutuário perder o imóvel”, explicou
Ele destaca ainda que, apesar da alegação que o novo marco temporal poderia baixar a taxa de juros dos financiamentos, não é isso que acontece na prática.
“As taxas de juros vêm aumentando a cada dia. Além disso, as pessoas que se enquadram no programa Minha Casa da Minha Vida também estão perdendo subsídio. Ou seja, nós tínhamos 100% de subsídio, depois 80%, 70% e agora é 50%. Ou seja, o mutuário só está perdendo o direito de ter a sua casa própria”, destacou.
A reportagem do Jornal Midiamax entrou em contato com a Caixa, principal banco com crédito imobiliário do País, porém não obteve retorno até esta publicação. O espaço segue aberto para manifestação.
